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Loyer impayé Recours du propriétaire

Loyer impayé
Recours du propriétaire

Si le propriétaire a pris la précaution de souscrire une assurance impayés de loyers, il doit s'adresser en premier lieu à son assureur.

En tout état de cause, il existe plusieurs recours en cas de loyers impayés.
L'expulsion est la solution extrême, mais les aléas que présente cette procédure peuvent inciter le propriétaire à rechercher d'autres voies pour régler les difficultés rencontrées avec son locataire.

En cas d'échec des tentatives de médiation, le propriétaire peut, avec l'autorisation du juge, faire procéder à la saisie des biens (saisie sur les meubles, saisie sur les salaires) de son locataire pour se faire payer au prorata de sa créance.

En cas de loyers impayés résultant d'un bail écrit, le propriétaire peut aussi faire pratiquer, par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire.

Le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des loyers impayés cinq ans après leurs échéances. Le locataire peut dans les mêmes conditions, réclamer les sommes versées indûment au titre des loyers sur la même période.
Résiliation du bail et expulsion
Clause résolutoire

Une clause " résolutoire " du contrat peut permettre la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges.

Dans ce cas, pour obtenir le départ du locataire :

    Le propriétaire doit faire délivrer par un huissier un commandement de payer comportant obligatoirement la reproduction intégrale de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'adresse du Fonds de Solidarité Logement doit être indiquée.
    Le locataire dispose alors de deux mois pour payer intégralement sa dette.
    A défaut le propriétaire qui souhaite obtenir l'expulsion doit l'assigner devant le tribunal par huissier de justice.

En l'absence de clause résolutoire

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, le propriétaire devra assigner le locataire devant le Tribunal d'Instance et demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion.

Le locataire sera condamné à payer les arriérés de loyers. Mais le juge pourra estimer que le manquement du locataire au paiement de ses loyers n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Recours du locataire en difficulté

Afin d'éviter une procédure d'expulsion ou la saisie de ses biens, le locataire a tout intérêt à rechercher une solution amiable directement avec le propriétaire en acceptant un plan d'apurement des dettes.
Il peut saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions si elle existe déjà dans le département.

Le locataire surendetté peut, pour le paiement de sa dette, également bénéficier de la loi sur le surendettement des particuliers (loi Neiertz) :

    le locataire saisit la commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l'échelonnement des arriérés de loyers (se renseigner auprès de l'ADIL ou du siège départemental de la Banque de France)

    si aucune solution amiable n'est trouvée devant la commission, le locataire peut lui demander de recommander des mesures dont le juge pourra prononcer l'exécution d'office.

    La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires. Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion ;
    La créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires.
    Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d'expulsion.

En dernier recours, le locataire peut faire valoir son droit au logement opposable (renseignements auprès de votre ADIL).

Pendant la période d'hiver (1er novembre au 15 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu, sans relogement, sauf s'il s'agit d'un " squatter " ou d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

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