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La perte des loyers met parfois le propriétaire dans une situation financière périlleuse.

·                                 Comment faire partir un locataire indélicat
 
La perte des loyers met parfois le propriétaire dans une situation financière périlleuse.
 
Loyers impayés, appartements dégradés... De nombreux litiges opposant le propriétaire à ses locataires peuvent s'envenimer et n'avoir pour seule solution que l'expulsion de ces derniers. Une procédure longue, et souvent coûteuse pour le bailleur, dont voici les grandes étapes.
 
Les exemples pullulent sur Internet. Troubles du voisinage, réalisations de travaux refusées, dégradations des parties communes et de l'appartement, arriérés de loyers
 
 … Les propriétaires - qui souvent investissent dans l'immobilier pour garantir leur retraite - se retrouvent parfois avec des situations compliquées du fait de leur locataire. Pour faire cesser le trouble, voire éviter les situations financières périlleuses puisqu'il faut continuer à assumer le remboursement du crédit, l'expulsion du locataire s'avère parfois nécessaire.
 
En location, la règle de base reste celle d'une jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail (3 ans). En principe, le bailleur ne peut pas demander au locataire de partir avant… à moins d'apporter la preuve du non respect des conditions du bail. Il n'est bien sûr pas question de se faire justice soi-même, la loi protège les locataires et les procédures sont strictement encadrées. «Une procédure souvent longue et coûteuse pour le propriétaire», précise la Chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires, car avant de récupérer les sommes dues, le propriétaire doit avancer tous les frais.
 
«La plupart du temps le problème naît du non paiement des loyers mais la dégradation des lieux va souvent de paire», poursuit l'association. Dans tous les cas, «il faut être réactif, et agir dès les premiers incidents. Plus on attend, plus cela devient compliqué», recommande Estelle Dubois, avocate spécialisée en droit de l'immobilier.
 
L'intervention de l'huissier en préalable
 
Si le conflit vient du non paiement des loyers, la première étape consiste à adresser au locataire un commandement de payer dès le deuxième mois de non encaissement des loyers. C'est un préalable à toute procédure contentieuse devant les tribunaux. Le document est délivré par un huissier de justice. Le locataire a alors deux mois pour régulariser la situation.
 
En cas de délai non respecté, le propriétaire pourra faire adresser un second commandement de payer. S'il reste également sans réponse, cela constitue une vraie faute du locataire, et l'autorisation pour le bailleur de poursuivre la procédure devant le tribunal d'instance pour obtenir la résiliation du bail. La justice peut aussi décider d'accorder des délais aux locataires.
 
Dans le cas d'une dégradation des locaux, la situation est plus délicate à faire constater. «Le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux, ni imposer de visites si elles ne sont pas prévues au bail. Il n'est donc pas censé savoir que le logement est dégradé avant l'état des lieux de sortie», explique Estelle Dubois. Par ailleurs, il ne faut pas confondre saleté et dégradation : un locataire peut tout à fait vivre dans le désordre et la saleté pendant toute la durée du bail et rendre un appartement dans un état normal. Toute intrusion doit donc être légitimée, par exemple par des fuites d'eau faisant craindre un dégât des eaux, ou des plaintes des copropriétaires. «La nécessité de faire des travaux dans le logement est une raison légitime d'entrer dans les lieux. Si le locataire refuse la visite ou les travaux, il commet une faute», précise néanmoins l'avocate. Si nécessaire, un huissier assermenté peut venir constater le mauvais état des locaux.
 
Recours devant le tribunal
 
Cet acte ne sera cependant pas suffisant pour poursuivre la procédure. Encore faut-il établir que les dégradations sont bien du fait du locataire et non dues à la vétusté du logement ou de l'immeuble. Il est alors nécessaire de s'adresser au tribunal d'instance pour qu'il nomme un expert judiciaire. L'avantage est que s'il se heurte à la porte close du locataire, l'expert peut obtenir en quelques jours une autorisation du juge et l'accompagnement des forces de police pour forcer la porte. La procédure est au frais du demandeur, il faut compter de 2000 à 3000 euros. Le rapport servira de base au prononcé de la résiliation du bail et de la décision d'expulsion.
 
L'assistance de la force publique
 
Si le juge décide la résiliation du bail, le bailleur doit adresser un commandement de quitter les lieux à son locataire, qui dispose alors de deux mois pour s'exécuter, ou demander un délai au tribunal de grande instance. L'état de santé, l'âge, la présence d'enfants peuvent jouer en sa faveur, et il peut obtenir un répit compris entre un mois et un an. La trêve hivernale, période fixée chaque année par décret du 1er novembre au 15 mars, interdit également la mise en application des décisions d'expulsion.
Passé les délais éventuels, le propriétaire peut demander à un huissier de justice d'intervenir. Ce dernier demande alors l'assistance d'un représentant de la force publique, un commissaire ou un officier de police. En général coopérante d'après les associations, il arrive néanmoins que la force publique se fasse un peu prier. L'huissier ne pouvant agir sans elle, la procédure d'expulsion est de fait à l'arrêt. Le propriétaire peut alors déposer un recours à la préfecture. Il s'agit d'un recours financier. Le propriétaire peut demander à l'État de lui payer tous les loyers qu'il n'a pas perçus depuis le prononcé de l'avis d'expulsion parce qu'il n'a pas donné son concours en accompagnant l'huissier.
 
Avec un peu de ténacité, les décisions sont toujours appliquées. Plus fataliste, la chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires ajoute cependant que les bailleurs doivent la plupart du temps faire une croix sur les sommes d'argent dues tant pour le paiement des loyers que les dégradations.
 
 
 

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