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Impôts 2012 : le régime des locations non meublées

Impôts 2012 : le régime des locations non meublées

Les revenus provenant de la location d’un appartement ou d’une maison, de locaux professionnels, d’un garage ou d’un emplacement de parking sont imposables, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.
Les revenus fonciers sont imposés selon deux mécanismes distincts : un régime d’imposition simplifié appelé micro foncier et un régime réel d’imposition. Vous ne pouvez pas relever des deux à la fois.
Le régime du micro foncier
Si vos revenus fonciers bruts n’ont pas dépassé 15 000 € en 2010, vous relevez du régime du micro-foncier. Principal intérêt, vous n’avez pas à calculer le montant de vos loyers imposables. Ils seront déterminés par l’administration fiscale qui appliquera un abattement forfaitaire de 30 % au montant des sommes déclarées. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges locatives : aucune autre déduction n’est possible.
L’imposition selon le régime du micro-foncier ne vous permet pas de constater de déficit foncier.
La limite fixée à 15 000 €
Pour déterminer si la limite de 15 000 € est ou non atteinte, additionnez les loyers encaissés en 2011 par tous les membres de votre foyer fiscal. Seul le montant des loyers et des recettes accessoires est retenu : vous n’avez pas à tenir compte des provisions pour charges ni des remboursements de charges. Cette limite s’apprécie annuellement, même lorsque la durée de la location est inférieure.
Sous réserve que la limite de 15 000 € ne soit pas dépassée, si vous avez des parts de sociétés immobilières de location non soumises à l’impôt sur les sociétés et/ou de sociétés civiles de placement immobilier n’ouvrant pas droit au régime Périssol, Robien ou Borloo, vous bénéficiez du régime du micro foncier à condition que vous donniez aussi en location un logement en direct.
Sinon, vous relevez obligatoirement du régime réel et devez en principe souscrire une déclaration 2044 ou 2044 S. Mais si vous n’avez pas perçu d’autres revenus fonciers en 2011, vous pouvez reporter directement le montant de votre revenu net sur la déclaration 2042 K, ligne BA.

Régime du micro-foncier : obligations déclaratives

Reportez le montant des loyers bruts encaissés directement sur votre déclaration de revenus case BE. Les déficits antérieurs à l’option pour le micro-foncier encore reportables doivent être indiqués, le cas échéant, case BD.


Impôts 2012 : le régime des locations non meublées

Le régime du réel

Le régime réel s’applique d’office à ceux qui ont encaissé plus de 15 000 € de loyers bruts en 2011 ainsi que, sur option, à ceux qui renoncent à l’application du micro-foncier.
L’option pour le réel est globale et s’applique à l’ensemble des immeubles donnés en location par tous les membres de votre foyer fiscal. Elle est valable pour une période de trois ans, pendant laquelle vous ne pouvez pas y renoncer. À l’issue de cette période, pour renoncer au régime réel, il suffit de reporter directement le montant des loyers bruts encaissés sur la déclaration d’ensemble. À défaut de renonciation, l’option se renouvelle tacitement tous les ans.
La déduction des charges
Lorsque vous êtes placé sous le régime réel, vous calculez vous-même votre revenu foncier imposable : il est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés en 2011, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, loyers payés d’avance) et celui des charges effectivement payées en 2011.
Ces charges sont déductibles pour leur montant réel : dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc. Les frais de correspondance, de téléphone ou d’acquisition de matériels de bureau ou d’équipements informatiques sont couverts par une déduction forfaitaire de 20 € par logement.

À savoir ! Dans tous les cas, vous devez pouvoir justifier de la nature et de la réalité des frais et charges que vous déduisez. Vous n’avez aucun justificatif à joindre à votre déclaration, mais vous devez pouvoir les présenter à la demande du service des impôts : il est donc prudent de conserver toutes les factures et état de répartition des charges se rapportant à des immeubles donnés en location pendant au moins trois ans, voire davantage en cas de déficit foncier.
Régime du réel : obligations déclaratives
Si vous relevez du régime réel, vous devez déclarer le montant de vos loyers et celui de vos charges ligne à ligne (sur un formulaire spécifique n° 2044 ou 2044 S si vous utilisez la déclaration papier).
Quand opter pour le régime du réel ?
Avec le régime du micro foncier, vous n’êtes imposé que sur 70 % du montant de vos loyers, sans avoir à justifier de la réalité de vos charges. C’est donc une solution à privilégier si vos charges réelles sont inférieures à 30 % du montant de vos loyers bruts.

À l’inverse, si vous avez financé votre achat à crédit ou réalisé des travaux importants, l’option pour le régime réel est plus avantageuse, au moins dans un premier temps, car elle vous permet de déduire la totalité de vos charges pour leur montant réel, et corrélativement de diminuer la base taxable soumise aux contributions sociales.
Cela peut vous permettre de constater un déficit foncier imputable sur votre revenu global, et donc de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.


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