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Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés par le locataire ?

Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés par le locataire ?
 

En cas d’impayés, il est préférable pour le propriétaire d’agir rapidement, car la procédure est très longue, si cela doit aller jusqu’à l’expulsion du locataire.
Deux mois après avoir fait délivrer par un huissier un commandement de payer, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour obtenir la résiliation du bail. La mise en œuvre de l’expulsion est confiée à l’huissier.

Etape 1 : un commandement de payer par huissier

Le propriétaire (bailleur) doit mandater un huissier pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (c'est-à-dire la clause qui prévoit la résiliation du bail en cas de non-paiement de loyer).
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette locative et le coût du commandement de payer.
Si le locataire n’a pas réglé sa dette dans les deux mois du commandement, le propriétaire devra mandater un avocat pour la rédaction d’une assignation en référé devant le tribunal d’instance.

Etape 2 : assignation en référé et audience devant le tribunal d’instance

L’assignation en référé doit être délivrée par huissier au locataire et transmise au préfet au moins deux mois avant la date d’audience, sous peine d’irrecevabilité. Le représentant de l’Etat dispose de ce délai pour saisir les divers organismes sociaux d’aides au logement, de fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou demander une enquête sociale d’urgence.
Le propriétaire (bailleur) demande alors devant le tribunal la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, en cas de refus de départ volontaire de ce dernier.
Le jour de l’audience, le locataire peut demander jusqu’à 24 mois de délai pour régler sa dette. Il peut également adresser cette demande au tribunal par courrier recommandé avant l’audience. Le juge peut de lui-même accorder des délais au locataire qui ne les a pas demandés. Ce remboursement de l’arriéré s’ajoute au paiement du loyer qui doit être repris dès la date de signification de l’ordonnance de référé (le jugement).
Si le locataire ne respecte pas une seule échéance, le propriétaire peut débuter les démarches d’expulsion sans passer de nouveau devant un juge.

Etape 3 : procédure d’expulsion par l’huissier et éventuellement la police

Une fois le jugement obtenu (« l’ordonnance de référé »), il doit être délivré par un huissier (« signifiée ») au locataire, ainsi qu’un commandement de quitter les lieux en même temps. Le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux.
Une copie de ce commandement doit être adressée par l’huissier au préfet.
La mise en œuvre de la procédure d’expulsion relève de la compétence de l’huissier, qui tente une exécution à l’amiable et rédige en cas d’échec un procès-verbal de tentative d’expulsion, avant de demander le concours de la force publique (la police).
La mise en œuvres des expulsions est interdites entre le 1er novembre et le 15 mars, sauf si le relogement des occupants dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille. Bruno Axel TRAESCH - Avocat 


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