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Investir pour remédier à la pénurie de logements étudiants


Investir pour remédier à la pénurie de logements étudiants

En mai 2012, en pleine période de baccalauréat, de pré inscription dans des facultés ou écoles ou de changement d’orientation, les étudiants commencent à se préoccuper d’un logement en location simple ou en colocation. Depuis des années, le parc de logements universitaires dans les cités U est déficitaire. Le parc privé, par le biais de petites surfaces, peine à combler ce manque. Les résidences étudiantes essaient de prendre le relais pour servir une rentabilité correcte et supérieure aux actifs classiques à des investisseurs dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Une bonne occasion de diversifier son patrimoine.
Selon les chiffres du ministère de l’Enseignement Supérieur, la rentrée 2011 comptait 2 359 200 étudiants. Une « population » qui a progressé ces trois dernières années. Et ce n’est pas fini. Selon cette même source, et selon des études prospectives réalisées à partir du nombre futur de bacheliers pour la prochaine décennie, 2 517 900 étudiants seraient inscrits dans l’enseignement supérieur en 2020, soit plus de 150 000 de plus qu’aujourd’hui. Une demande amplifiéeLe logement étudiant demeure une préoccupation récurrenteavec trois principaux modes d’habitat : le domicile familial, les résidences collectives publiques (CROUS) et privées, le logement individuel dans le parc privé avec location seule ou en colocation. En 2010, une enquête réalisée par l’Observatoire national de la Vie Etudiante (OVE), rappelait que plus de 60% des étudiants résidaient hors du domicile familial. Ce qui signifie que 1,5 million de jeunes ayant un statut étudiant cherchent un logement. Selon une étude menée par CBRE, conseil immobilier, trois phénomènes contribuent à l’accroissement de la demande en logement des étudiants : « le souhait toujours latente de décohabitation pour se rapprocher du lieu d’études mais aussi pour la recherche d’indépendance, d’autonomie et de responsabilisation ; le développement de la mobilité intra-nationale engendré par la multiplicité des cursus et des parcours ; la constitution de l’espace européen des études supérieures et l’harmonisation des diplômes. Sans oublier la proximité géographique avec le lieu d’études, la fonctionnalité et le niveau d’équipement offerts ». Face à cette demande multiple, l’offre pêche depuis des années dans le public tant dans le parc neuf qu’ancien. Seulement 14 à 15% des étudiants décohabitants peuvent être logés dans le parc public avec des proportions très disparates selon les académies. Trois sortes de logements constituent cette offre : les résidences universitaires gérées par le Crous représentent 165 500 places, les logements sociaux construits par les offices HLM et gérés par le Crous génèrent 40 000 à 50 000  places, les chambres  en foyers. Cependant, ces logements souffrent le plus souvent d’une médiocre qualité :  chambres de 9,5 m², confort et équipement minimum sans compter que leur accès est destinés prioritairement aux étudiants boursiers. En 2004  fut lancé le plan Anciaux prévoyant sur 10 ans la réhabilitation de 70 000 chambres ainsi que la construction de 50 000 places nouvelles. Mais c’est seulement depuis 2010 que le rythme de 12 000 places nouvelles ou réhabilitées est acté. Le parc privé : dans le diffus ou en résidence avec services Selon l’auteur de l’étude, David Tran, « le logement dans le parc locatif privé diffus est le mode de logement le plus répandu et plus d’un million d’étudiants serait alors logé dans le parc privé, dans des studios ou deux pièces, meublés ou non, seul, en couple ou en colocation ». L’offre est là encore très inégale en surface et en confort. Dans les zones tendues Paris, Ile de France et grosses métropoles régionales dotées d’écoles et de facultés reconnues, les valeurs locatives sont très variables, évoluant en fonction de la surface, de l’équipement, de la proximité de l’école ou de la faculté, de la proximité des transports en commun …Pour éviter de payer des loyers trop élevés tout en créant un lien social, les étudiants se tournent de plus en plus vers la colocation, permettant ainsi à des trois pièces de se louer rapidement. L’autre variante dans le secteur privé est la résidence étudiante avec services, proposant des studios équipés et meublés, de 16 à 22 m² et des services tels : accueil, laverie, cafétéria, salle de sport, ménage…A la rentrée 2011, ce parc était estimé à 120 000 places situées dans les principales villes universitaires. Le montant des loyers fluctue selon la situation de la résidence par rapport aux facultés, aux transports en commun, au quartier… Investir dans de l’ancien en centre ville Les étudiants ne veulent plus habiter sur des campus loin de toute animation. Désormais, ce sont les centres des villes qu’ils lorgnent. Et les quartiers anciens des villes, souvent historiques, retrouvent une seconde jeunesse. Peu importe qu’il n’y ait pas d’ascenseur dans l’immeuble et que l’escalier soit en colimaçon, l’essentiel étant d’être proche des cinémas, des bars…Le bailleur qui se positionne sur des petites surfaces de cœur de ville n’aura donc aucun  souci pour le louer. L’idéal est de faire un bail meublé étudiant dont la durée minimale est ramenée à 9 mois. Attention toutefois à ne pas surlouer la petite surface. Depuis le 1 er janvier 2012, il existe une taxe sur les micrologements d’une surface inférieure ou égale à 14 m² louée à une valeur supérieure au loyer de référence fixé à 40 €/m² hors charge en zone A, que la location soit meublée ou non. Cette taxe varie de 10 à 40%  sur le loyer brut selon que l’écart est inférieur à 10% ou supérieur ou égal à 90% .  Ainsi pour un loyer brut de 600 € pour 12 m², le loyer qui est de 50 €/m² dépasse le seuil de référence. L’écart entre le loyer  et le plafond est de 25% (50-40) :40. La taxe est alors de 18%, soit 108 €(18%x600 €). L’autre opportunité consiste à louer à plusieurs colocataires en faisant signer une caution solidaire. Opter pour une résidence neuve classique Dans le cadre du dispositif Scellier classique loué 9 ans ou intermédiaire loué 15 ans dans la limite d’un achat de 300 000 €, d’un prix de vente au m² plafonné et de loyers également plafonné avec en outre, pour le Scellier intermédiaire le respect de conditions de ressources des locataires, le propriétaire bailleur peut investir dans du neuf BBC tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 13%  en Scellier classique ou 21% en intermédiaire. Dans ce dernier cas, le bailleur profite également d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Reste que l’investisseur dans le neuf n’est aucunement obligé de souscrire au dispositif Scellier. Il peut alors pratiquer un loyer libre.Rechercher une résidence étudiante et le dispositif Scellier Bouvard La résidence étudiante, compte tenu du manque d’offre de qualité en matière de logements destinés aux étudiants peut s’avérer un bon placement. Là encore, il faut veiller à la qualité de l’emplacement donc proche des transports et dans un quartier animé. Par rapport au Scellier traditionnel, le Scellier Bouvard dit aussi Censi Bouvard , sous réserve d’investir dans une résidence avec services, en l’occurrence étudiante, permet une réduction d’impôt de  11% à la quelle s’ajoute la récupération de la TVA. Autres points forts : pas de plafond de prix au m² , pas plus que de plafonds de loyers. Quelques contreparties néanmoins : louer 9 ans et signer un bail commercial d’au minimum 9 ans avec un exploitant chargé de l’exploitation de la résidence (recherche du locataire, encaissement des loyers, entretien) et du versement d’un loyer garanti quel que soit le taux d’occupation de la résidence. La nécessité de choisir un gestionnaire spécialisé s’impose. Se renseigner aussi pour savoir si la résidence est ouverte à des stagiaires ou à de jeunes travailleurs, ce qui se pratique de plus en plus et assure une occupation encore plus soutenue de la résidence. Ce type d’investissement rapporte aujourd’hui autour de 4% hors avantage fiscal. Et correspond à une bonne diversification patrimoniale.

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