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Prêt viager hypothécaire

Prêt viager hypothécaire


Mise à jour le 09.11.2011 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Principe
Le prêt viager hypothécaire, alternative à la vente en viager, concerne les personnes physiques qui sont propriétaires de leur résidence principale et dont les ressources ou l'état de santé ne permettent pas l'accès à l'emprunt.
Il permet au propriétaire de transformer son bien en liquidité pour financer un projet personnel (achat d'un véhicule, réfection de toit), mais en aucun cas un projet professionnel.
L'emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rente, sans remboursement échelonné de la dette.
Personnes concernées
Le prêt viager hypothécaire concerne les personnes, propriétaires d'un bien immobilier, qui transforment ainsi la valeur de leur bien en liquidités immédiatement disponibles.
L'emprunteur doit être une personne physique : les personnes morales, entreprises ou associations, sont exclues du dispositif.
Il n'a pas l'obligation d'être assuré ni d'assurer le prêt.
Il n'a aucun questionnaire médical à remplir.
Biens immobiliers concernés
La garantie du prêt est prise sur le bien immobilier qui doit être à usage exclusif d'habitation. Le bien immobilier peut être :
·        la résidence principale de l'emprunteur,
·        sa résidence secondaire,
·        ou un bien donné en location.
Il n'y a pas cession du bien : l'emprunteur reste propriétaire de son bien, libre d'y habiter ou de le louer.
Attention : un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas garantir un prêt viager hypothécaire.
Contrat de prêt et mentions obligatoires
Le prêt viager hypothécaire est un acte notarié.
L'offre de crédit doit notamment indiquer :
·        l'identité des parties,
·        la date et la nature du prêt,
·        la désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur,
·        la date et les conditions de mise à disposition des fonds,
·        en cas de versements échelonnés du capital, l'échéancier des versements périodiques,
·        le coût global du crédit et le taux effectif global.
L'offre ne peut être acceptée qu'à l'expiration d'un délai de réflexion d'au moins 10 jours à compter de sa réception. Elle doit être maintenue pendant au moins 30 jours.
À savoir : jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, aucun versement de fonds ne peut être opéré par le prêteur auprès de l'emprunteur.
Estimation du bien et frais à la charge de l'emprunteur
Le bien donné en garantie du crédit doit être estimé. Le choix de l'expert est déterminé d'un commun accord entre les parties. Les frais d'expertise sont réglés par l'emprunteur.
Le notaire doit vérifier la cohérence de l'expertise avec le marché de l'immobilier. En effet, la valeur du bien immobilier détermine la capacité d'emprunt du débiteur.
Montant du prêt
Lors de la conclusion du contrat, la banque fixe le montant maximal du prêt en fonction de 3 critères :
·        la valeur du bien expertisé,
·        l'âge de l'emprunteur,
·        le sexe de l'emprunteur.
Le montant du prêt est limité à une partie de la valeur du bien.
Obligations de l'emprunteur
Entretien du bien immobilier
L'emprunteur doit entretenir son bien hypothéqué en bon père de famille . À défaut, le créancier peut réclamer le remboursement du prêt.
Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements lors de la conclusion du contrat.
En cas de litige, c'est au prêteur de rapporter la preuve du manquement de l'emprunteur à ses obligations.
Changement d'affectation du bien hypothéqué
L'emprunteur doit obtenir un accord préalable, par écrit, de l'organisme prêteur avant tout changement d'affectation.
Par exemple, en cas de changement de destination d'une résidence secondaire en bien donné en location, l'emprunteur doit préalablement obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur.
Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.
Cession du bien hypothéqué
L'emprunteur doit signaler son projet de cession à l'organisme prêteur de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de contestation de la valeur du bien par l'organisme prêteur, une estimation est réalisée par un expert choisi d'un commun accord par les deux parties.
La cession du bien oblige l'emprunteur à rembourser l'intégralité des sommes empruntées ainsi que les intérêts.
Fin du contrat
Remboursement anticipé
L'emprunteur peut toujours rembourser le prêt avant le terme prévu. Cependant, l'organisme prêteur peut refuser un remboursement anticipé partiel inférieur à 10 % du capital versé.
Le contrat peut prévoir une indemnité pour remboursement anticipé du prêt.
Vente du bien hypothéqué
L'emprunteur doit prévenir le prêteur s'il décide de vendre son bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété.  
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de démembrement, il peut demander une expertise.
Si celle-ci détermine un prix supérieur à celui indiqué dans le projet, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.
Décès de l'emprunteur
Le décès de l'emprunteur met fin au contrat de prêt. En cas de pluralité d'emprunteurs, la fin du contrat de prêt n'intervient qu'au décès du dernier emprunteur.
Le montant du capital et des intérêts ne peut être supérieur à la valeur du bien immobilier estimée à l'échéance (ou fin) du contrat.
Au jour du décès de l'emprunteur, les héritiers ont le choix entre :
·        régler la dette pour garder le bien immobilier,
·        ou laisser la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le bien est vendu et si le montant de la vente est supérieur à la valeur de la dette (intérêt et capital), les héritiers pourront toucher la différence.
Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.
 

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