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Répartition et recouvrement des charges de copropriété

 
Répartition et recouvrement des charges de copropriété
 
Mise à jour le 08.12.2010 - Direction de l'information légale etadministrative (Premier ministre)
 
Principe
 
Chaque copropriétaire a l'obligation de participer au financement desdépenses engendrées pour l'usage des parties communes, leur entretien, leuradministration et leur amélioration.
 
Ces dépenses sont réparties en 3 grandes catégories de charges : les chargescourantes, les charges spéciales et les charges pour travaux urgents.
 
Le règlementde copropriété peut également prévoir des charges courantes mais spéciales,car spécifiques à un immeuble divisé en plusieurs bâtiments.
 
 
Catégorie de charges
 
Charges courantes
 
Les charges courantes sont celles qui sont inscrites dans le  budgetprévisionnel.
 
Elles sont relatives à la maintenance et à l'administration del'immeuble : ravalement de l'immeuble, entretien des espaces verts, cagesd'escaliers, honoraires du syndic de copropriété, frais de tenue des assembléesgénérales...
 
Les charges courantes sont financées uniquement par le versement deprovisions trimestrielles sur la base du budget prévisionnel voté, saufdécision contraire de l'assemblée générale prévoyant une périodicité pluscourte.
 
Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires même si la dépense neprésente aucun utilité directe pour leur lot.
 
Les copropriétaires versent au syndic decopropriété des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalitésdifférentes fixées par l'assemblée générale.
 
La provision est exigible le 1er jour de chaque trimestre, saufdécision contraire de l'assemblée générale prévoyant une autre période.
 
Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse unelettre simple à chaque copropriétaire indiquant le montant de sa provision.
 
Charges spéciales
 
Elles n'entrent pas dans le budget prévisionnel et sontdécidées ponctuellement en assemblée générale, à chaque fois que cela estnécessaire.
 
Elles concernent les travaux qui dépassent le cadre de la simple maintenancede l'immeuble : installation et frais de fonctionnement d'un ascenseur,dépenses de chauffage collectif, réparation des vide-ordures, installationd'une antenne de télévision...
 
Les charges spéciales sont réparties selon le critère de l'utilitépotentielle des services collectifs et sont donc appréciées par rapport àchaque lot. C'est le cas notamment des frais d'ascenseur et des frais dechauffage.
 
Concernant les dépenses d'ascenseur, en principe les copropriétaires deslots situés au rez-de-chaussée n'ont pas à supporter leur charge, sauf sil'ascenseur dessert les caves et les parkings. La simple possibilité pour lecopropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa caveest jugée suffisante pour le soumettre à une participation, même s'il nepossède aucun garage.
 
S'agissant des charges de chauffage, il existe 2 cas de figure :
 
·       si le logement n'est pas raccordé auchauffage collectif, le copropriétaire ne participe pas aux frais,
 
·       si le logement est équipé pour bénéficierdu chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa même s'il ne l'utilise pas. Si le copropriétaire s'en est privévolontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges.
 
L'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilitédes provisions correspondantes.
 
Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic decopropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaireindiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.
 
Charges pour travaux urgents
 
En cas d'urgence, le syndic de copropriété peut aussi faire procéder,de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegardede l'immeuble. Il peut, dans ce cas, demander aux copropriétaires le versementd'une provision pour financer les travaux, sans délibération préalable de l'assembléegénérale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical (s'il en existe un).Cette provision ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif destravaux.
 
 
Demande de paiement différé
 
Les copropriétaires, qui se sont abstenus ou qui ont votés contre unedécision de travaux d'amélioration ou qui n'ont pas participé à l'assembléegénérale appelée à prendre une telle décision, peuvent demander d'étalerle paiement de ces travaux sur 10 ans. Cette disposition ne concerneque : 
 
·       les travaux d'amélioration,
 
·       la transformation d'un ou plusieurs élémentsd'équipement,
 
·       l'aménagement de locaux destinés à l'usagecommun
 
·       ou l'ajout d'éléments nouveaux ou la création delocaux destinés à l'usage commun.
 
La demande doit être adressée au syndic de copropriété par lettrerecommandée avec accusé de réception.
 
Ce différé de paiement n'est pas gratuit : il est assortisoit d'un taux d'intérêt légal, soit, si la copropriété a sollicité un prêtbancaire, du même taux d'intérêt pratiqué par la banque.
 
 
Contestation de la répartition des charges
 
Tout copropriétaire, qui relève une erreur dans la répartition descharges, peut contester cette répartition en assemblée générale par unvote à l'unanimité des copropriétaires.
 
Il est également possible de saisir le tribunal de grande instanced'une demande en révision :
 
·       si un copropriétaire constate que saparticipation est supérieure de plus de 25 % à ce qu'elle devrait être,
 
·       ou si un copropriétaire constate que laparticipation d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25 % à cequ'elle devrait être.
 
Cette action peut être engagée dans les 5 ans qui suivent lapublication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les 2ans qui suivent la 1ère vente du lot de copropriété.
 
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le tribunal établit une nouvellerépartition des charges qui s'applique seulement pour l'avenir.
 
 
 
 

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