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LES BAILLEURS PEUVENT SE PREMUNIR CONTRE LES LOYERS IMPAYES

 
Les bailleurs peuvent se prémunir contre les loyers impayés
 
 
 
"Mon locataire a arrêté de payer ses loyers pendant huit mois, puis il est parti dujour au lendemain. Grâce à mon assurance loyers impayés, j'ai perçu huit moisde recettes locatives, soit 6 000 euros. Cette indemnisation m'a permisd'éviter de perdre de l'argent et j'ai pu rembourser tranquillement mon crédit immobilier en cours",raconte Isabelle H., propriétaire d'un studio dans le IXarrondissement de Paris.
 
Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) dans le cadre d'une assurance,collective (à travers les administrateurs de biens ou les promoteurs) ouindividuelle, peut être utile, et pas uniquement pour se protéger deslocataires indélicats.
 
"En période de crise, certaines personnes peuvent se retrouver avec moins de ressources et ne parviennent plus àpayer leur loyer", indique EmmanuelLemaire, directeur de Dauchez Particuliers. Le coût de cette assurancefacultative va de 1,90 % à 3,8 % TTC du montant annuel du loyer et des charges.
 
Versée à fonds perdus, "la prime de la GLI est néanmoins déductibledes revenus fonciers", rappelle IsabelleGuyard, consultante en gestion locative chez Century 21 France.
 
FILET DE SÉCURITÉ
 
Reste que pour bénéficier de ce filet de sécurité, il faut respecter scrupuleusement les conditions posées par lacompagnie d'assurances. En premier lieu, il faut fournir les documents exigés lors de lasouscription (trois derniers bulletins de salaire du locataire, attestationd'assurance...) et détailler le profil du futur occupant.
 
La plupart des assureurs acceptent de "couvrir" les locatairesdotés d'un revenu au moins égal à trois fois le montant du loyer. "Encas de sinistre, la compagnie est tatillonne. S'il manque une pièce au dossierou si l'occupant ne correspond pas à ses critères, elle ne paierapas", affirme Jean-LucCoutureaud, administrateur de biens Laforêt Immobilier à Castelnau-le-Lez(Hérault).
 
Variable selon les contrats, le montant remboursable par sinistre va de70000 à 90000 euros de loyers impayés cumulés. Attention, certaines compagniesrefusent d'assurer les "gros" loyers et posent certaineslimites (entre 2000 et 3500 euros charges comprises). D'autres contratsprévoient une durée d'indemnisation limitée dans le temps : douze, dix-huit ouvingt-quatre mois de loyers.
 
Il faut généralement patienter deux à trois mois à compter de la déclaration du sinistre pour que la compagnied'assurance débloque les fonds. Une fois acceptée, l'indemnisation estrétroactive et couvre 100 % des loyers. Si les impayés se prolongent, desremboursements sont réalisés tous les deux ou trois mois.
 
Les contrats de GLI couvrent aussi les coûts liés à une détérioration deslieux par le locataire. Les frais de remise en état sont souvent plafonnés àhauteur de 7 000, 8 000, voire 10 000 euros. Des franchises de quelquescentaines d'euros sont parfois prévues dans les petites lignes du contrat.
 
INDEMNISATION EN CAS DE PROCÉDURE JUDICIAIRE
 
La GLI intègre également une indemnisation en cas de procédure judiciaire,sauf la Sacapp, qui "la propose en option pour 0,15 % de plus",indique Arnaud Couvelard, directeur juridique de l'Union nationalede la propriété immobilière. "Cette garantie permet au bailleur de nerien débourser en cas de procédure judiciaire ou juridique destinée à délogerle locataire. Les frais d'avocats et d'huissiers sont remboursés",souligne Isabelle Guyard.
 
La seconde parade possible, en cas d'impayés de loyers, est la garantie desrisques locatifs. Voulue et créée par l'Etat, cette protection (payable par lebailleur) couvre les locataires dont les revenus sont inférieurs à trois foisle loyer mensuel.
 
Reste que cette assurance est onéreuse, entre 3,5 % et 4 % TTC des loyers etdes charges. De plus, le choix est limité, puisqu'il ne reste plus que deuxcompagnies qui la proposent. Le gouvernement a prévu d'en réviser lefonctionnement dans les prochains mois.
 
Laurence Boccara
 

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