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Résiliation du bail et expulsion du locataire


Résiliation du bail et expulsion du locataire
Principe
Le locataire qui manque à son obligation de payer son loyer et ses charges peut voir son bail résilié et être expulsé.
Si le bail contient une clause résolutoire, la résiliation peut être prononcée automatiquement par le bailleur, sous réserve de respecter une certaine procédure.
À défaut, le bailleur doit demander la résiliation du bail en justice.
Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer
Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit , c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un 
Délais de paiement Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut : ·        demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance de son domicile. Le tribunal apprécie sa situation financière ainsi que les besoins du bailleur, pour reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 2 ans  ·        et/ou demander ponctuellement une aide financière à un fond de solidarité pour le logement (FSL) de son département. 
À noter :  si une caution du locataire s'est engagée auprès du bailleur, l'huissier lui signifie également un commandement de payer. Absence de paiement après le délai de 2 mois Après le délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le bailleur peut saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.
Résiliation judiciaire du bail Assignation du locataire en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut lui adresser une de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé. Décision du juge
Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le tribunal peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette.
Dans ce cas, le bail n'est pas résilié. Si ce n'est pas le cas, le tribunal peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.

Cas particulier des locataires en HLM Le locataire d'un logement d'habitations à loyer modéré (HLM) dispose encore de la possibilité de se maintenir dans les lieux après la décision du juge prononçant la résiliation de son bail.
Pour ce faire, le locataire doit s'engager, en signant un protocole d'accord avec l'organisme HLM, à payer de manière régulière une indemnité d'occupation fixée par le juge et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative, c'est-à-dire un échelonnement de sa dette. Par contre, si ces engagements ne sont pas respectés, l'organisme HLM retrouve l'entière liberté de faire exécuter la décision de justice ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Exécution du jugement d'expulsion Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le bailleur doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement. Si le juge ordonne l'expulsion sans délai ou si les délais accordés n'ont pas permis de trouver une solution de relogement, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir des délais pour quitter le logement.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation de famille). Procédure d'expulsion Intervention d'un huissier
La procédure d'expulsion est mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables (du lundi au vendredi inclus) entre 6 heures et 21 heures. Cas de figure selon la présence ou non du locataire Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion : ·        le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ·        le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ·        le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement Attention :  le bailleur ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.   Trêve hivernale Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant  du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :  ·        d'un squatteur, ·        ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril, ·        ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants). À savoir :  la trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.

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