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Loyers impayés

. Loyers impayés: la garantie de la discorde

Par Thibault Fingonnet, publié le 26/09/2013 à  12:10

Pour rassurer les propriétaires et encourager la location, Cécile Duflot veut mettre en place un système de garantie universelle. Très critiqué et surtout très imprécis à ce jour, le projet de la ministre pourrait finalement dévier de sa vision initiale.

On murmure déjà que la caution, dont la suppression est censée faciliter l'accès au logement, pourrait être rétablie...

"Usine à gaz", "machin", "bombe à retardement financière"... N'en jetez plus ! La garantie universelle des loyers (GUL) fait l'unanimité contre elle, ou presque. "La ministre veut mettre en place une sécurité sociale du logement, on a vu le résultat..." ironise Georges Isaac, président de l'assureur Galian, spécialisé dans l'immobilier.

Pourtant, sur le papier, l'idée de départ de Cécile Duflot a de quoi plaire. En instaurant une garantie pour les 6,5 millions de logements privés loués, elle poursuit un double objectif : sécuriser les propriétaires face aux impayés de loyers et faciliter l'accès au logement des locataires, en rendant notamment la caution obsolète.

Ce nouveau système de garantie universelle, "obligatoire", diront ses détracteurs, vise à pallier l'échec des précédentes garanties privées du logement, à savoir la garantie loyers impayés (GLI) et les garanties des risques locatifs (GRL I et II).

"Avancée sociale majeure", selon la ministre du Logement, la GUL, pour le moment, fait l'unanimité contre elle.

Un dispositif flou
Mais les précisions sur la GUL manquent cruellement. Tout juste sait-on qu'elle sera financée par un prélèvement (de 2 à 3 %, voire moins) sur les loyers, partagé entre propriétaire et locataire, et que sa gestion sera confiée à une agence publique dédiée. Cette dernière devra déléguer le traitement des sinistres à des "intermédiaires agréés", autrement dit des assureurs privés. 

Autant dire que le dispositif a bien besoin d'être affiné d'ici à son entrée en vigueur, fixée au 1er janvier 2016. "Sur une avancée sociale majeure qui concerne tant de monde, il est normal de prendre le temps de la précision", justifie le cabinet de Cécile Duflot, qui promet un amendement au projet de loi Alur, au plus tard lors de la deuxième lecture parlementaire, pour dissiper ce flou.

Des doutes au sein même de la majorité

Mais, de fait, cela laisse aussi le temps aux nombreux adversaires de la garantie universelle de développer leurs arguments. Pêle-mêle, la GUL est vue comme un impôt déguisé, un nouveau gouffre sans fond pour les finances publiques et la porte ouverte à une déresponsabilisation des locataires, qui ne se sentiraient plus obligés de payer leurs loyers.  
"La ministre veut absolument aboutir, alors qu'on ne connaît pas les conséquences de cette garantie", résume Jean Perrin, président de l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Au sein même de la majorité parlementaire, les doutes sont là. Le député socialiste de Paris Christophe Caresche, défenseur du projet de loi Alur, s'est abstenu sur le vote de la GUL en première lecture. Opposé à une gestion "tout public", il veut mettre les assureurs privés dans la boucle. Surtout, il a demandé plus de temps, afin d'évaluer les tenants et les aboutissants de cette nouvelle garantie d'Etat. Sans succès. 

"La ministre veut absolument aboutir, alors qu'on ne connaît pas les conséquences de cette garantie"

Cécile Duflot assure que le système "s'appuiera avant tout sur le privé" dans le traitement des impayés, pour apaiser les craintes d'une nouvelle administration tentaculaire et financièrement ingérable. Mais le public gardera quand même la main. "Avec le privé, il y a une exigence de rentabilité et, donc, de moindre sinistralité qui fait perdre l'aspect universel de la garantie", indique-t-on au ministère.
Universalité et viabilité financière

Mais, pour être universelle, la GUL doit accepter le plus grand nombre. Et donc risquer de véritablement devenir le "gouffre universel des loyers" redouté par le président de Foncia, François Davy : si le taux de sinistre se situe bien aux alentours de 2,5 %, comme Cécile Duflot le prévoit, pour les locataires dont le taux d'effort ne dépasse pas 33 %, cette fréquence monte à 5,5 %, d'après Galian, entre 33 et 40 %. Au-delà, et jusqu'à 50 % des revenus consacrés aux dépenses de logement, près de 1 locataire sur 10 connaît des impayés de loyers.

Dit autrement, soit la garantie se veut véritablement universelle et court le risque d'être ingérable financièrement, soit le gouvernement revoit ses prétentions à la baisse pour assurer sa viabilité. Déjà, des bruits courent comme quoi la "caution reviendrait", explique François Davy. Le rapport de l'Inspection générale des finances, attendu par le ministère pour préciser les contours de la garantie, va être déterminant. 

La garantie universelle des impayés, "marqueur de gauche" d
e la grande réforme du logement, ne résistera peut-être pas longtemps à l'exigence de maîtrise des dépenses publiques imposée par le discours gouvernemental.


 
 













































































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