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Du nouveau dans le logement

Du nouveau dans le logement
Le plan Valls veut relancer le logement en France. Ce qui va changer pour les particuliers
Il y a deux ans, la ministre du Logement, Cécile Duflot, jetait un pavé dans la mare en instaurant deux mesures phares?: l’encadrement des loyers et la garantie universelle contre les loyers impayés. Déjà difficile à appliquer, cette loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur) a suscité l’hostilité des promoteurs parce qu’elle a, notamment, découragé l’investissement locatif. Et alors que la construction de logements a continué à chuter, de 12% en 2013, le nouveau gouvernement Valls vient de porter le coup de grâce à cette loi Alur. Exit les mesures phares de l’ancienne ministre écolo. Même si quelques décisions restent applicables, le virage est complet. Revue des principaux changements dans le logement.
L’encadrement et la garantie des loyers mort-nés
Elles étaient les deux mesures majeures de la loi de Cécile Duflot. Après son départ du ministère du Logement, au printemps, elles n’existent quasiment déjà plus. La garantie universelle des loyers, qui devait prémunir les propriétaires contre les impayés, ne verra jamais le jour. À l’origine obligatoire, elle est devenue facultative. Et perd ainsi tout son sens. En revanche, l’encadrement des loyers respire encore un peu, même si sa mort lente semble inévitable. Pendant un an, les professionnels de l’immobilier n’ont pas réussi – voulu – fournir les données statistiques permettant de mettre en place un encadrement selon les quartiers. Ne voulant pas brusquer de nombreux élus de gauche favorables à cette mesure, Manuel Valls a promis qu’elle serait toutefois expérimentée à Paris. Dans d’autres villes d’Île-de-France, à Lille et à Grenoble encore, on souhaite tester également l’encadrement des loyers.
Jusqu’à –50% sur les frais d’agence
C’est une mesure simple et efficace, pourtant passée un peu inaperçue dans la loi de Cécile Duflot. Les honoraires de location payés aux agences immobilières sont désormais encadrés. Ils ne pourront pas dépasser 12?euros/m² à Paris, 10?euros dans les grandes villes et 8?euros partout ailleurs. À Paris, où les frais d’agence représentaient généralement un mois de loyer, ils devraient diminuer fortement, parfois même être divisés par deux. Ainsi pour un deux-pièces de 40?m², ils baisseraient de 900 euros – l’équivalent moyen du loyer – à 480?euros. Les agents immobiliers pourront compenser en partie le manque à gagner?: ils ont désormais le droit de faire payer aux locataires l’état des lieux d’entrée dans le logement. Ces frais ne pourront toutefois pas dépasser 3 euros/m².
Le "Pinel", un "Duflot" amélioré
A chaque ministre du Logement son dispositif fiscal. Pas assez favorable aux investisseurs, celui de Cécile Duflot a aussi été remanié par le gouvernement. Désormais, le "?Pinel?", du nom de la nouvelle ministre, propose une réduction d’impôt modulée en fonction de la durée de location du logement. S’il est loué pendant 6?ans, la réduction d’impôt atteint 12% de l’investissement total. Puis 18% sur 9?ans et 21% sur 12?ans, le tout plafonné à 63.000 euros sur la durée locative totale. Nouveauté importante pour les épargnants, ils bénéficieront aussi de cette réduction en louant le logement à leurs parents ou enfants. Une souplesse mise en place depuis le 1er?octobre, qui devrait rencontrer du succès. Beaucoup de particuliers hésitent à investir pour louer à des inconnus, de peur d’être coincés avec des mauvais payeurs. Seule ombre du dispositif, comment contrôler que le loyer demandé à un ascendant ou un descendant correspond bien au niveau du marché, afin d’éviter les fraudes fiscales…
Un prêt à taux zéro plus souple
C’est le dernier coup de pouce du gouvernement pour les primo-accédants. Ceux-ci ont quasiment déserté le marché de l’accession à la propriété. Le prêt à taux zéro, qui avait bien fonctionné pendant la crise de 2008-2009, a droit à une nouvelle vie. Le "PTZ +" pourra être remboursé au bout de quatorze ans pour alléger les mensualités des premières années. Objectif affiché : que les banques le considèrent comme un apport pour baisser le taux d’emprunt de l’acquéreur et élargir la population éligible à un crédit immobilier. Jusqu’ici réservé aux logements neufs, le prêt à taux zéro sera désormais octroyé pour l’achat dans l’ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique dits "éco-PTZ".

Mathieu Pechberty - Le Journal du Dimanche

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