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Loyers impayés locataire âgé

Loyers impayés : le locataire âgé est-il protégé ?
 
La loi du 6 juillet 1989 prévoit une protection pour le locataire âgé. Le propriétaire ne peut lui donner congé sans lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins. Un arrêt récent de la Cour de cassation précise que cette protection ne s'applique pas en cas de loyers impayés.
Les dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient une protection du locataire âgé ne s'appliquent pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour des loyers impayés. C'est ce qu'a décidé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt n°13-16990 du 15 octobre 2014. La décision est logique : le propriétaire a engagé une action judiciaire pour obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer. Or la protection du locataire âgé n'opère que dans l'hypothèse d'un congé donné par le propriétaire pour vendre ou reprendre le bien pour lui ou une personne de sa famille. 
Protection du locataire âgé en cas de congé du propriétaire
Contrairement à une idée répandue, tous les locataires âgés ne sont pas protégés. Seuls le sont ceux qui ont des ressources modestes. La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 a modifié le champ des personnes protégées, elle a redéfini les critères d'âge et de ressources. Il faut donc distinguer les baux selon qu'ils ont été signés avant ou après la loi Alur.
Pour les contrats signés ou reconduits depuis le 27 mars 2014, le locataire est protégé dès lors qu'il a au moins 65 ans et des ressources inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Ce plafond sera fixé par un arrêté du ministre chargé du Logement.

Pour les contrats signés avant le 27 mars 2014 (et non reconduits depuis cette date), les critères pour la protection du locataire âgé sont les suivants :
  • le locataire doit être âgé de plus de soixante-dix ans ;
  • le locataire doit avoir des ressources inférieures à une fois et demi le Smic.

Quelle protection ?

La protection opère en cas de congé pour vente ou pour reprise donné par le propriétaire à l'échéance du bail (en respectant un délai de préavis de six mois). Pour pouvoir donner congé valablement, le propriétaire doit proposer au locataire protégé un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans le même secteur géographique. L'obligation est très contraignante pour le propriétaire puisque le logement proposé doit être adapté à la situation de famille, financière et de santé du locataire.
En pratique, le propriétaire sera contraint le plus souvent de proposer un logement dont il est également propriétaire. En tout cas, il ne peut se contenter de communiquer plusieurs offres de location figurant sur le marché locatif sans s'assurer de l'effectivité de ces offres et de l'assentiment des propriétaires respectifs à louer leur bien au locataire évincé.

Quelles exceptions ?

Le propriétaire peut faire échec à la protection du locataire s'il est lui-même âgé ou qu'il a des ressources modestes. La loi Alur a également modifié les conditions dans lesquelles le bailleur est libéré de son obligation de relogement. Pour les contrats signés ou reconduits depuis le 27 mars 2014, le propriétaire est dispensé de reloger le locataire s'il a plus de 65 ans ou qu'il a des ressources inférieures à un plafond fixé par le ministère du Logement (voir tableau ci-dessus). Pour les contrats anciens (et non reconduits), le propriétaire est dispensé de reloger le locataire s'il a plus de 60 ans ou qu'il a des ressources inférieures au Smic.

Pas de protection du locataire âgé en cas de loyer impayé

En cas de loyer impayé, le locataire âgé ne bénéficie pas de protection particulière et le propriétaire peut agir en justice contre lui pour faire casser le bail et obtenir son expulsion. Il n'y a donc pas obstacle à faire appliquer la clause résolutoire lorsque le locataire est fautif même si celui-ci est âgé et qu'il a des ressources modestes. Le locataire n'est pas protégé dans ce cas, le propriétaire n'a pas l'obligation de le reloger (même si, lors de la procédure, le juge prendra en compte la situation du locataire avant de l'expulser).
Le locataire âgé dont les ressources sont modestes n'est donc protégé que lorsque le propriétaire lui donne congé pour vendre ou reprendre le logement. Le congé n'est pas interdit mais le propriétaire devra proposer au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

* Les baux d'habitation après la loi Alur, par Philippe Pelletier et Sidonie Fraîche-Dupeyrat, Editions Lexis-Nexis,

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