Se prémunir contre les loyers impayés
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Se prémunir contre les loyers impayés

Se prémunir contre les loyers impayés
 
Daniel était un bailleur heureux… jusqu’à ce que son locataire parisien ne paie plus son loyer. Une catastrophe pour ce quinquagénaire qui comptait sur ce revenu pour rembourser son crédit immobilier. « Aujourd’hui, 3 % à 5 % des locations sont touchées par des impayés », souligne Eric Mazet, directeur de l’audit du réseau Orpi. Un risque qui tend à augmenter en raison de la crise économique.
Pour les particuliers bailleurs, deux solutions permettent de se prémunir contre une telle mésaventure : la caution etl’assurance loyers impayés (ALI), aussi appelée garantie des loyers impayés (GLI). Notons que la garantie des risques locatifs (GRL), qui est proposée aux bailleurs par l’Etat et l’organisme action logement, vit ses dernières heures. Elle sera remplacée, à compter du 1 janvier 2016, par un nouveau dispositif qui s’adressera aux locataires de moins de 30 ans, à faibles ressources ou ayant un emploi précaire (CDD, intérim…).
La caution est évidemment la solution la plus intéressante pour le bailleur puisqu’elle ne coûte rien. Mais elle n’est pas parfaite, le garant n’étant pas non plus à l’abri d’un pépin financier. L’assurance, en revanche, n’est pas donnée – entre 2 % et 4 % du montant des loyers –, même si cette prime est déductible des revenus fonciers. Et les tarifs ont tendance à augmenter.
Surtout, elle ne vous indemnise qu’au bout de trois à quatre mois après le constat de l’impayé (rétroactivement au premier jour du sinistre), ce qui n’est pas la panacée pour les propriétaires qui doivent rembourser des mensualités. « Si vous nous confiez votre bien en gestion, la garantie prend le relais tout de suite », précise toutefois Bruno Duvert de Foncia. Attention : les bailleurs qui s’assurent contre les loyers impayés n’ont pas le droit de réclamer une caution,sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Socle de garanties
Il est possible de souscrire une telle assurance individuellement, ou via un contrat groupe si vous confiez la gestion de votre bien à un réseau d’agences immobilières, d’administrateurs de biens ou si vous adhérez à certaines organisations comme l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).
La plupart des contrats proposent un même socle de garanties : les loyers impayés (y compris les charges et taxes récupérables, mais pas le dépôt de garantie), les frais liés au contentieux, les dégradations et la protection juridique. Attention, le coût varie du simple au double et, comme pour toute assurance, il est essentiel de vérifier les plafonds d’indemnisation qui diffèrent selon les acteurs.
En cas de sinistre, les frais de contentieux (avocat, huissier…) peuvent aussi être assortis d’un plafond, mais seulement lorsque l’assuré fait intervenir son propre avocat. « En moyenne, une procédure d’expulsion dure dix-huit mois et coûte 1 800 euros, à quoi s’ajoute bien sûr la perte de loyer sur cette période », indique Alexandre Seys, du courtier en assurance Solly Azar.
Si le contrat couvre les dégradations faites par le locataire, fréquentes lors d’impayés, la garantie couvre aussi les frais de remise en état. Mais là encore le montant de l’indemnisation est plafonné. La protection juridique, quant à elle, protège le bailleur en cas de litige avec son locataire pour d’autres problèmes que les loyers impayés.
Taux de sinistralité en progression
Un conseil : si vous envisagez de souscrire l’assurance, faites-le au moment de l’entrée d’un nouveau locataire. Car, en cours de bail, les assureurs se montrent nettement plus méfiants. Sauf à prouver que votre locataire n’a pas eu d’incident de paiement depuis longtemps…
Sachez aussi que les assureurs sont d’autant plus vigilants que letaux de sinistralitéa fortement progressé ces dernières années. « Il a bondi de 30 % en cinq ans », note Bruno Tuma, du courtier en assurance Sacapp. Raison pour laquelle, même pour unnouveau locataire, la compagnie impose des conditions très rigoureuses : contrat de travail en CDI, revenus trois fois supérieurs au montant du loyer… Et mieux vaut respecter à la lettre les prescriptions et, en cas d’impayés, suivre scrupuleusement la procédure définie dans les conditions prévues au contrat. Sinon, l’assureur pourrait tout simplement refuser de vous rembourser.
Si vous passez par un gestionnaire, c’est lui qui se chargera de recruter votre locataire, de soumettre son dossier à l’assureur et d’effectuer les premières démarches en cas d’impayés. Mais déléguer la gestion de son bien à un coût. Vous devrez abandonner 8 % à 9 % de vos loyers.

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