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Le bail relevant de la loi de 1989

04/29/2012 18:13:00

Le bail relevant de la loi de 1989

Le contrat de bail

Les clauses du bail

Les autres documents assortis au contrat de bail

Les obligations des parties

Le bail soumis à la

loi

de 1989 vise les logements loués vides à usage d’habitation principale pour la locataire. Tout ou presque dans la loi est envisagé et laisse peu de place à l’improvisation.

Le contrat de bail

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public et vise à protéger les parties au contrat, leur laissant peu de marge de manœuvre. Elle s’applique pour tous les logements loués vides, à titre de résidence principale du locataire ainsi que les garages, les places de stationnement, les jardins et autres locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

A noter : Les logements meublés, ou les résidences secondaires, ainsi que les logements HLM ou de fonction ne sont pas soumis aux dispositions de la loi de 1989.

Les clauses du bail

Les clauses obligatoires

Le bail doit à peine de nullité comporter les mentions suivantes :

- L’identité et les coordonnées des parties (personnes physiques ou morales). L’identité de l’agence immobilière le cas échéant et sa domiciliation doivent également y figurer.

- Le contrat indique la date de prise d’effet et la durée. La durée du bail est d’au moins trois ans renouvelable si le bailleur est une personne physique et six ans si le bailleur est une personne morale.

- La description précise du logement mis en location indiquant le nombre de pièces ainsi que les annexes (caves ou garage) et les parties communes.

Il faut en outre préciser la superficie du logement depuis 2009.

- La nature et la destination du local. Il s’agit principalement d’un appartement ou d’une maison et la destination sera souvent à usage d’habitation.

La loi prévoit néanmoins que l’usage peut être mixte (habitation et professionnel) si le locataire créé son activité et y établi le siège de son entreprise ou s’il exerce son activité dans une partie du local à condition ne pas recevoir de clientèle et de ne pas y stocker les marchandises.

- Le montant du loyer est stipulé hors charges. Il faut en outre préciser sa fréquence qui se fera en principe par règlement mensuel mais ce n’est pas une obligation.

Zoom sur les personnes physiques : ce sont tous les propriétaires bailleurs à titre individuel mais aussi les SCI (sociétés civiles immobilières).

Les clauses facultatives

Ces clauses ne sont pas obligatoires pour la validité du contrat mais dans les faits, on en constate souvent la présence.

- Si un dépôt de garantie est prévu, son montant doit figurer dans le contrat. Depuis 2008, la loi en limite le montant à un mois de loyer hors charge. Il est impossible d’en modifier le montant en cours de bail ni lors de son renouvellement.

Important : Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

- La révision du loyer se fait en général à la date anniversaire du bail en fonction de l’indice du coût de la construction.

-La clause résolutoire a vocation à prévoir la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges, du non-paiement du dépôt de garantie ou l’absence de présentation d’une attestation d’assurance locative obligatoire.

Le fait de l’insérer dans le bail permet au propriétaire de s’en prévaloir et facilite ainsi la résiliation du bail.

- Il est aussi possible de prévoir la réalisation des travaux à la charge du locataire en contrepartie d’une remise de loyer par exemple.

- Le propriétaire a la possibilité d’exiger le cautionnement d’un tiers pour garantir le paiement des loyers et des charges du futur locataire.

A noter : le cautionnement d’un tiers ne sera pas possible si le propriétaire a souscrit une assurance « garantie des loyers impayés » ou une assurance privée.

Les clauses abusives

La loi de 1989 est une loi très protectrice des parties et surtout du locataire. Elle empêche l’insertion au sein du bail de certaines clauses.

- Le propriétaire ne peut imposer le prélèvement direct du loyer sur le

salaire

du locataire.

- Le mode de règlement du loyer ne peut être imposé.

- Le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de mener une activité politique ou associative.

- En cas de vente du logement ou de relocation, les visites ne peuvent avoir lieu plus de deux heures par jour ni les jours fériés.

- Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à souscrire l’assurance locative auprès d’une compagnie d’assurance définie.

- Il n’est pas possible de prévoir l’engagement systématique de la responsabilité du locataire en cas de dégradation des parties communes.

- Le propriétaire ne peut pas restreindre la libre jouissance des lieux comme interdire l’utilisation de l’ascenseur ou de donner les clés à un tiers.

- La résiliation de plein droit du bail ne peut être envisagée pour une autre cause que le non-paiement du loyer ou des charges.

Si votre bail contient une de ces clauses, elle est considérée comme nulle et donc les parties n’y sont pas soumises.

Les autres documents assortis au contrat de bail

Les annexes au contrat de bail ont pour objet de permettre une parfaite information du locataire sur l’état du bien.

L’état des lieux

L’état des lieux doit être fait lors de la remise des clés par écrit et de façon contradictoire. Il doit décrire le plus exactement possible l’état du logement et des équipements. Tout doit être scrupuleusement noté du sol au plafond en tenant compte du bon état de marche des appareils électriques.

Il convient de relever les compteurs d’eau et autres le jour de l’état des lieux afin de ne payer que les consommations enregistrées depuis le jour d’entrée dans les lieux.

Pour information : Rien n’est superflu dans un état des lieux et le moindre petit détail doit y figurer. Plus l’état des lieux sera précis et plus la restitution du dépôt de garantie sera facilitée à la sortie.

Sachez que si un détail vous a échappé, vous avez quinze jours après la signature de l’état des lieux pour en faire part à votre agence ou au propriétaire le cas échéant.

Les annexes

Le contrat de bail doit en outre comporter un certain nombre d’annexes qui peuvent varier en fonction de la spécificité des lieux.

Le propriétaire doit obligatoirement faire réaliser un dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, la superficie, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques.

Le locataire doit fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs dès le jour de la remise des clés.

Le propriétaire doit annexer au bail l’extrait de règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes ainsi que le nombre de millième de copropriété afin de déterminer le paiement des charges.

Le propriétaire doit également fournir au locataire les notices des appareils électroménagers mis à disposition dans le logement.

Enfin si le locataire a recours à une caution pour obtenir le logement, l’identité de la caution et l’acte d’engagement doivent y figurer.

Les obligations des parties

Le contrat de bail a vocation à régir les Droits et obligations des parties.

Les obligations du locataire

Le locataire en l’échange de la mise à disposition des lieux, se doit de payer régulièrement son loyer et les charges qui en découlent.

Il doit en outre, user paisiblement des lieux en bon père de famille en respectant la destination des locaux. Dès lors, il ne doit pas sans l’accord écrit du propriétaire, transformer les lieux en cassant des cloisons par exemple.

A noter : la notion de bon père de famille est un standard qui ne connaît pas de définition précise. Il s’agit du comportement raisonnable que chacun aurait dans la même situation.

Si les « gros travaux » restent en principe à la charge du propriétaire, le locataire n’est pas exempt de tout. Il doit en effet assurer l’entretien courant des lieux et procéder aux menues réparations qui s’imposent (c’est le cas d’un robinet qui fuit par exemple).

Le locataire devra néanmoins permettre que soient exécutés les travaux d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble en facilitant l’accès dans les lieux.

Bon à savoir : La sous location est en principe interdite. Il faut en référer au propriétaire pour éviter tout litige qui, en cas d’absence d’autorisation, peut se réserver le droit de résilier le bail.

Néanmoins, sachez que si en cours de bail vous envisagez de partager le logement avec votre conjoint, ou un colocataire, vous n’êtes pas obligé d’en demander l’autorisation au propriétaire qui n’a pas de droit de regard sur votre vie privée. Mais dans ce cas, vous resterez légalement seul redevable du loyer. Il peut donc être préférable d’en informer le propriétaire pour obtenir la co-titularité du bail.

Les obligations du propriétaire

Au cours du bail

Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un logement décent c'est-à-dire qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. En outre, le logement doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les locaux doivent être en état de servir à l’habitation et le bailleur se doit de procéder aux réparations qui pourraient s’imposer comme le remplacement du chauffe-eau.

Mais surtout, le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Il ne doit pas s’immiscer dans la vie du locataire et avoir en sa possession un double des clés. Le propriétaire ne peut pas pénétrer dans les lieux, sans l’accord préalable du locataire qui a la pleine jouissance des lieux.

La fin du bail

- Le congé peut être donné par l’une ou l’autre des parties en respectant un délai de préavis.

Ainsi le locataire devra adresser son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’ huissier trois mois avant son départ.
Le congé peut être réduit à un mois en cas de mutation, d’obtention d’un premier emploi ou de perte d’emploi.

Le propriétaire est aussi en droit de récupérer le local mis en location mais sous certaines conditions.

Le propriétaire devra délivrer le congé uniquement six mois avant la fin du bail c’est-à-dire à l’issue de la période initiale de trois ans ou à l’issue de la période de renouvellement.

Pour information : La loi de 1989 prévoit un droit au renouvellement du bail au profit du locataire par tacite reconduction. Sauf résiliation par l’une ou l’autre des parties, le bail est automatiquement renouvelé.

Ce congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par voie d’huissier.
Le propriétaire pourra reprendre le logement pour l’habiter lui-même, s’il veut vendre le logement, ou en cas de motif légitime et sérieux (comme un manquement aux obligations du locataire).

- La restitution du dépôt de garantie sera favorisée par une remise en état des lieux au plus proche de l’état des lieux initial.

Le propriétaire a l’obligation de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois suivants la restitution des clés déduction faite des frais de réparation des éventuelles dégradations.

La fin du bail : donner le congé

04/29/2012 18:12:00

La fin du bail : donner le congé

Sommaire

Le congé donné par le locataire

Le congé donné par le propriétaire

L’une des principales caractéristiques de la

Le congé donné par le locataire

La loi de 1989 est très protectrice du locataire et lui permet de rester dans les lieux à conditions de payer régulièrement le loyer et les charges.

Néanmoins, il a la possibilité de quitter le logement quand il veut à condition de respecter un délai de préavis pour adresser son congé au propriétaire.

Le congé est un acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au bail selon une date déterminée.

Le délai de préavis

Le locataire est libre de mettre fin au

Les conséquences

Le locataire est libre d’envoyer son congé à tout moment, mais cet acte est irréversible. Le congé est effectif au jour où le propriétaire a connaissance du courrier. Dès lors, la date d’effet du congé est le jour du retrait du courrier recommandé à la poste. Si le propriétaire n’est pas allé chercher le courrier, le congé est réputé non remis et donc le locataire ne peut s’en prévaloir.

En outre, si le locataire a adressé son congé en espérant avoir le temps de retrouver un autre appartement et qu'il ne l'a pas trouvé, il ne pourra pas adresser un autre congé au propriétaire pour lui demander un délai de prolongation.

Dans les faits toutefois, si le propriétaire n’a pas trouvé de candidats pour relouer le logement, il pourra peut-être accepter de prolonger la durée de la location le temps que le locataire trouve un autre logement à condition de payer le loyer le temps de l’occupation supplémentaire.

La poursuite du bail au delà de la date du congé initialement envisagée ne peut se faire sans l'accord express du bailleur.

Enfin si le locataire change d’avis, la rétraction n’est possible qu’avec l’accord du bailleur. A défaut d’accord du bailleur, la rétraction est strictement inutile et ce dernier considérera le congé comme effectif à l'issue du préavis, obligeant le locataire à quitter les lieux.

Pour information : Si le logement est géré par une agence immobilière, le locataire doit adresser son congé à l'agence. Elle a en effet reçu mandat de gestion du bien et se substitue ainsi au bailleur pour les questions de gestion du bien.

Attention: Le locataire ne peut pas opérer de compensation entre le dépôt de garantie et le paiement du loyer.

Si le bail a été conclu avant 2009, le dépôt de garantie était de deux mois (contre un depuis). Le locataire ne peut s’abstenir de payer les deux derniers mois estimant ne pas récupérer le montant du dépôt de garantie. Le bailleur pourra tout à fait assigner le locataire au tribunal pour non paiement des loyers et malgré tout conserver le dépôt de garantie pour faire des travaux.

Le congé donné par le propriétaire

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail posé par la loi de 1989. A ce titre, le propriétaire ne pourra récupérer le logement que sous certaines conditions.

Le délai de préavis

Si le propriétaire souhaite récupérer les lieux, il doit le faire dans une période desix mois avant l’échéance du bailousix mois avant l’expiration de la période de renouvellement. Le bail se renouvelle par tacite reconduction pour une durée identique à la période initiale. Ainsi si le bail a été conclu pour une durée de trois ans, il se renouvelle par tacite reconduction pour trois ans.

Le délai de préavis débute au jour où le locataire a effectivement connaissance du congé à savoir, le jour où la lettre est retirée par le locataire au bureau de poste ou le jour où l'huissier s'est présenté au domicile du locataire même si ce dernier était absent.

A noter : Si le logement est occupé par plusieurs personnes, le propriétaire devra adresser un congé à chaque co-titulaire du bail. Tel est notamment le cas des personnes mariés, où le propriétaire devra adresser un courrier distinct à chacun. (A l'inverse, chaque signataire du bail doit adresser un congé séparé au propriétaire sinon, celui qui ne l'a pas fait restera tenu du paiement des loyers).

En outre, le propriétaire doit être vigilant au nom du locataire afin d'adresser le congé au signataire du bail et non à la personne qui occupe réellement les lieux. Ainsi, le logement peut faire l'objet d'une sous location ou une société peut être titulaire du bail et y loger ses salariés par exemple. C’est donc au titulaire du bail qu’il convient d’adresser le congé.

Mais si le propriétaire est parfaitement dans les délais pour envoyer son congé, il ne peut néanmoins l’adresser qu’en invoquant certains motifs. Cette stricte réglementation empêche le propriétaire de récupérer les lieux exactement quand il le souhaite en vue de protéger les

Le motif

Le congé peut être délivré pour occuper le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Le congé pour reprise ne peut être donné par le bailleur qu'en vue d'occuper personnellement le logement, ou son conjoint ou son concubin ou pour y loger ses ascendants et ou descendants.

Par concubin, il faut entendre, le concubin notoire depuis au moins un an ou le partenaire lié par un PACS.

A noter : Seuls sont concernés les descendants ou ascendants en ligne directe. Ainsi, le propriétaire ne peut se prévaloir du congé pour reprise en vue d'y loger son neveu.

Attention : Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que s'il envisage d'occuper le logement à titre de résidence principale.

Le congé doit indiquer le nom du bénéficiaire du logement avec ses coordonnées à peine de nullité. Il n'est toutefois plus possible après l'envoi du congé d'en changer ni le motif, ni le bénéficiaire.

Le congé est adressé pourmotif sérieux et légitimelorsque le locataire ne paie pas son loyer ou en cas de troubles avérés au voisinage pour nuisance par exemple.

Le congé peut en outre être adressé pour vendrele logement mais là encore des conditions sont à respecter.

Le congé doit être adressé dans les mêmes conditions que pour les autres motifs et respecter un certain formalisme. Il doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant l'échéance ou par voie d'huissier.

Si le congé est adressé par un agent immobilier et quel que soit le motif, il doit justifier de sa qualité dans le congé.

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, ce qui signifie qu'il est prioritaire pour acheter le logement.

L'offre est valable pendant deux moisà compter de la réception du congé. Si le locataire souhaite acheter le bien, il a deux mois pour réaliser la vente et quatre s’il a recours à un emprunt.

Attention : Il est strictement interdit dans le congé d'imposer le règlement d'un acompte ou un paiement du prix comptant empêchant ainsi le recours à un prêt.

En outre, le congé doit prévoir les modalités de restitution du dépôt de garantie en cas d'acceptation de l'offre d'achat par le locataire.

En revanche, dans le cas où ce dernier refuse l'offre, il doit quitter les lieux à l'issue du préavis de six mois.

Le congé, pour être valable au niveau de la forme, doit comporter l'intégralité de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le prix demandé et les conditions de la vente. Le congé se doit d'être le plus précis possible.

Si le congé porte sur un parking en plus du logement, il convient de le préciser.

Il faut préciser les modalités du paiement du prix, et qui paye la commission de l’agent immobilier s’il y en a un qui intervient dans la transaction.

A noter : Le congé ne peut être adressé un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources annuelles n'excèdent pas une fois et demie le Smic à moins que le propriétaire lui même soit âgé de plus de 60 et que ses propres ressources n'excèdent pas une fois et demi le SMIC.

Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés par le locataire ?

04/29/2012 18:09:00

Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés par le locataire ?

En cas d’impayés, il est préférable pour le propriétaire d’agir rapidement, car la procédure est très longue, si cela doit aller jusqu’à l’expulsion du locataire.

Deux mois après avoir fait délivrer par un huissier un commandement de payer, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance pour obtenir la résiliation du bail. La mise en œuvre de l’expulsion est confiée à l’huissier.

Etape 1 : un commandement de payer par huissier

Le propriétaire (bailleur) doit mandater un huissier pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (c'est-à-dire la clause qui prévoit la résiliation du bail en cas de non-paiement de loyer).

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette locative et le coût du commandement de payer.

Si le locataire n’a pas réglé sa dette dans les deux mois du commandement, le propriétaire devra mandater un avocat pour la rédaction d’une assignation en référé devant le tribunal d’instance.

Etape 2 : assignation en référé et audience devant le tribunal d’instance

L’assignation en référé doit être délivrée par huissier au locataire et transmise au préfet au moins deux mois avant la date d’audience, sous peine d’irrecevabilité. Le représentant de l’Etat dispose de ce délai pour saisir les divers organismes sociaux d’aides au logement, de fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou demander une enquête sociale d’urgence.

Le propriétaire (bailleur) demande alors devant le tribunal la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, en cas de refus de départ volontaire de ce dernier.

Le jour de l’audience, le locataire peut demander jusqu’à 24 mois de délai pour régler sa dette. Il peut également adresser cette demande au tribunal par courrier recommandé avant l’audience. Le juge peut de lui-même accorder des délais au locataire qui ne les a pas demandés. Ce remboursement de l’arriéré s’ajoute au paiement du loyer qui doit être repris dès la date de signification de l’ordonnance de référé (le jugement).

Si le locataire ne respecte pas une seule échéance, le propriétaire peut débuter les démarches d’expulsion sans passer de nouveau devant un juge.

Etape 3 : procédure d’expulsion par l’huissier et éventuellement la police

Une fois le jugement obtenu (« l’ordonnance de référé »), il doit être délivré par un huissier (« signifiée ») au locataire, ainsi qu’un commandement de quitter les lieux en même temps. Le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux.

Une copie de ce commandement doit être adressée par l’huissier au préfet.

La mise en œuvre de la procédure d’expulsion relève de la compétence de l’huissier, qui tente une exécution à l’amiable et rédige en cas d’échec un procès-verbal de tentative d’expulsion, avant de demander le concours de la force publique (la police).

La mise en œuvres des expulsions est interdites entre le 1er novembre et le 15 mars, sauf si le relogement des occupants dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille.

Bruno Axel TRAESCH Avocat

La rupture du bail d'habitation en cas d'impayés de loyers

04/29/2012 18:05:00

La rupture du bail d'habitation en cas d'impayés de loyers

En ces temps difficiles, les impayés de loyers se multiplient, et les audiences dédiées aux litiges locatifs des Tribunaux d'instance sont extrêmement chargées.

Le contrat de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le défaut de règlement des loyers entraîne la résiliation du contrat.

En pratique, lorsque le locataire s'avère incapable de régler sa dette mais refuse de quitter les locaux, le bailleur, pour qui les loyers constituent souvent une source de revenus non négligeable, ne peut se faire justice à lui-même pour récupérer son logement.

Il a l'obligation de saisir le Tribunal afin que celui-ci constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

La première étape consiste à faire délivrer au locataire un commandement de payer par voie d'Huissier.

Si la dette n'est pas soldée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, le bailleur peut saisir le Tribunal d'Instance du lieu de situation du bien d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Il est recommandé aux bailleurs d'attendre qu'il existe un véritable arriéré de loyers, de l'ordre de deux, voire trois mois, et non un simple retard de quelques semaines, avant de faire délivrer ce commandement.

En effet, si le locataire solde sa dette avant l'expiration du délai de deux mois, le commandement ne peut plus servir à fonder la demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Certains locataires sont coutumiers du fait, et attendent de se voir délivrer un commandement pour régler les loyers impayés.

Dans le cas où cette situation viendrait à se renouveler, le bailleur pourra cependant solliciter la résiliation du contrat de bail, non pas sur le fondement de la clause résolutoire insérée dans le bail, mais en excipant de la violation par le locataire de son obligation de payer les loyers dans les délais prévus contractuellement, obligation qui résulte de l'article 7 § a) de la loi du 6 juillet 1989.

Les frais de commandement sont à la charge du locataire, même si, en pratique, le bailleur doit en faire l'avance auprès de l'Huissier.

Une fois délivrée, l'assignation doit impérativement être notifiée à la Préfecture, qui doit pouvoir bénéficier d'un délai de deux mois pour envisager le relogement du locataire.

Si le bailleur ne peut produire l'accusé de réception démontrant la notification de l'assignation à la Préfecture, sa demande sera déclarée irrecevable.

Par conséquent, il s'écoule un délai minimum de quatre mois minimum entre la signification du commandement de payer et l'audience, étant précisé que certains Tribunaux sont tellement chargés qu'il est impossible d'avoir une date avant plusieurs mois...

Lorsque le Tribunal fait droit à la demande du bailleur, celui-ci doit en premier lieu faire signifier le jugement au locataire par voie d'Huissier.

Selon que la décision a été rendue au fond ou en référé, le délai d'appel ouvert au locataire est d'un mois ou de quinze jours.

Certains Tribunaux d'instance exigent que la demande de résiliation du contrat de bail soit portée devant les juges du fond, et non en référé.

Aucune disposition du Code de Procédure Civile n'impose au bailleur d'assigner son locataire au fond et, si l'urgence le commande et qu'il n'existe pas de contestation sérieuse dans le dossier, il nous paraît qu'il doit pouvoir être libre de saisir le Juge des Référés.

Lorsque le délai d'appel a expiré, le bailleur n'est toujours pas sorti d'affaire, puisqu'il devra faire procéder, toujours pas voie d'Huissier, à la signification d'un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un nouveau délai de deux mois au locataire pour libérer le logement.

Parallèlement, le règlement de la dette de loyers dûment constatée par le jugement devra donner lieu, si le locataire ne s'en acquitte pas spontanément, à une saisie des rémunérations ou à une saisie attribution sur le compte du locataire.

Cependant, la plupart des Tribunaux d'instance acceptent d'accorder des délais de paiement au locataire.

Encore faut-il que celui-ci se déplace à l'audience pour les solliciter, ce qui n'est pas toujours le cas.

Lorsque le Tribunal accorde des délais au locataire, l'effet de la clause résolutoire se trouve suspendu, tant que le locataire s'acquitte de sa dette.

Avant d'accorder ces délais, le Tribunal vérifie que le locataire a au moins repris le paiement du loyer courant, et qu'il dispose de revenus suffisants pour continuer à payer le loyer plus une fraction de la dette.

Se séparer d'un locataire qui ne règle pas son loyer implique de respecter une procédure stricte, longue, et coûteuse.

Il ne saurait donc trop être recommandé au bailleur de souscrire une assurance Loyer impayé, voire de souscrire au dispositif GRL, et de confier la gestion de son bien à un mandataire professionnel (agence immobilière ou Notaire), qui se chargera de l'ensemble des démarches et saura réagir efficacement en cas d'impayés.

annesophiechevillard-buisson

Externalisation de l'encaissement des loyers en numéraire

04/29/2012 18:01:00

Externalisation de l'encaissement des loyers en numéraire

A proximité de Caen 14000 : Calvados

Maître d'ouvrage : Caen Habitat - 14

Adresse : , Caen Habitat (OPH), 1, place Jean-Nouzille, BP 15227, 14052 Caen cedex 414052 Caen (Code Insee: 14118)

Contact technique :

Adresse : Caen Habitat, recette, Mme Gauquelin
Tél : 0231275006
Fax : 0231279856

Procédure adaptée | Procédure adaptée > à 90000 € HT Date de clôture estimée : 14/05/12 | Reste 15 jours

Etat : Première publication

Détail du marché :

Maître d'ouvrage :

Caen Habitat - 14

Mode de passation :

Procédure adaptée > à 90000 € HT

Descriptif :

Caen Habitat - 14

Externalisation de l'encaissement des loyers en numéraire

Avis d'appel à la concurrence

Identification de l'organisme qui passe le marché :

Caen Habitat (OPH), 1, place Jean-Nouzille, BP 15227, 14052 Caen cedex 4.

Procédure de passation :

procédure adaptée (art. 30 CMP).

Objet du marché :

externalisation de l'encaissement des loyers en numéraire.

Date prévisionnelle de début des prestations :

1er juin 2012.

Durée de la mission :

1 an (possibilité de trois reconductions annuelles).

Retrait des dossiers gratuits :

Caen Habitat, service des marchés, 1, place Jean-Nouzille, BP 15227, 14052 Caen cedex 4, fax 02.31.27.98.54 ou téléchargement sur le site

http://www.pa-caenhabitat.fr

Justifications à produire quant aux qualités et capacités des candidats :

se reporter au règlement de la consultation.

Date limite de réception des offres :

remise contre récépissé ou envoi en recommandé avec la mention «Ne pas ouvrir» à Caen Habitat, service des marchés, 1, place Jean-Nouzille, BP 15227, 14052 Caen cedex 4 ou offre électronique déposée sur le site

http://www.pa-caenhabitat.fr

, avant le 14 mai 2012 à 12 h 30.

Critères de jugement des offres :

offre économiquement la plus avantageuse suivant les critères fixés au règlement de la consultation.

Renseignements techniques :

Caen Habitat, recette, Mme Gauquelin, tél. 02 31 27 50 06, fax 02.31.27.98.56.

Date de validité des offres :

90 jours.

Date d'envoi de l'AAPC :

23 avril 2012.

Investir pour remédier à la pénurie de logements étudiants

04/29/2012 17:58:00

Investir pour remédier à la pénurie de logements étudiants

En mai 2012, en pleine période de baccalauréat, de pré inscription dans des facultés ou écoles ou de changement d’orientation, les étudiants commencent à se préoccuper d’un logement en location simple ou en colocation. Depuis des années, le parc de logements universitaires dans les cités U est déficitaire. Le parc privé, par le biais de petites surfaces, peine à combler ce manque. Les résidences étudiantes essaient de prendre le relais pour servir une rentabilité correcte et supérieure aux actifs classiques à des investisseurs dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Une bonne occasion de diversifier son patrimoine.

Selon les chiffres du ministère de l’Enseignement Supérieur, la rentrée 2011 comptait 2 359 200 étudiants. Une « population » qui a progressé ces trois dernières années. Et ce n’est pas fini. Selon cette même source, et selon des études prospectives réalisées à partir du nombre futur de bacheliers pour la prochaine décennie, 2 517 900 étudiants seraient inscrits dans l’enseignement supérieur en 2020, soit plus de 150 000 de plus qu’aujourd’hui. Une demande amplifiéeLe logement étudiant demeure une préoccupation récurrenteavec trois principaux modes d’habitat : le domicile familial, les résidences collectives publiques (CROUS) et privées, le logement individuel dans le parc privé avec location seule ou en colocation. En 2010, une enquête réalisée par l’Observatoire national de la Vie Etudiante (OVE), rappelait que plus de 60% des étudiants résidaient hors du domicile familial. Ce qui signifie que 1,5 million de jeunes ayant un statut étudiant cherchent un logement. Selon une étude menée par CBRE, conseil immobilier, trois phénomènes contribuent à l’accroissement de la demande en logement des étudiants : « le souhait toujours latente de décohabitation pour se rapprocher du lieu d’études mais aussi pour la recherche d’indépendance, d’autonomie et de responsabilisation ; le développement de la mobilité intra-nationale engendré par la multiplicité des cursus et des parcours ; la constitution de l’espace européen des études supérieures et l’harmonisation des diplômes. Sans oublier la proximité géographique avec le lieu d’études, la fonctionnalité et le niveau d’équipement offerts ». Face à cette demande multiple, l’offre pêche depuis des années dans le public tant dans le parc neuf qu’ancien. Seulement 14 à 15% des étudiants décohabitants peuvent être logés dans le parc public avec des proportions très disparates selon les académies. Trois sortes de logements constituent cette offre : les résidences universitaires gérées par le Crous représentent 165 500 places, les logements sociaux construits par les offices HLM et gérés par le Crous génèrent 40 000 à 50 000 places, les chambres en foyers. Cependant, ces logements souffrent le plus souvent d’une médiocre qualité : chambres de 9,5 m², confort et équipement minimum sans compter que leur accès est destinés prioritairement aux étudiants boursiers. En 2004 fut lancé le plan Anciaux prévoyant sur 10 ans la réhabilitation de 70 000 chambres ainsi que la construction de 50 000 places nouvelles. Mais c’est seulement depuis 2010 que le rythme de 12 000 places nouvelles ou réhabilitées est acté. Le parc privé : dans le diffus ou en résidence avec services Selon l’auteur de l’étude, David Tran, « le logement dans le parc locatif privé diffus est le mode de logement le plus répandu et plus d’un million d’étudiants serait alors logé dans le parc privé, dans des studios ou deux pièces, meublés ou non, seul, en couple ou en colocation ». L’offre est là encore très inégale en surface et en confort. Dans les zones tendues Paris, Ile de France et grosses métropoles régionales dotées d’écoles et de facultés reconnues, les valeurs locatives sont très variables, évoluant en fonction de la surface, de l’équipement, de la proximité de l’école ou de la faculté, de la proximité des transports en commun …Pour éviter de payer des loyers trop élevés tout en créant un lien social, les étudiants se tournent de plus en plus vers la colocation, permettant ainsi à des trois pièces de se louer rapidement. L’autre variante dans le secteur privé est la résidence étudiante avec services, proposant des studios équipés et meublés, de 16 à 22 m² et des services tels : accueil, laverie, cafétéria, salle de sport, ménage…A la rentrée 2011, ce parc était estimé à 120 000 places situées dans les principales villes universitaires. Le montant des loyers fluctue selon la situation de la résidence par rapport aux facultés, aux transports en commun, au quartier… Investir dans de l’ancien en centre ville Les étudiants ne veulent plus habiter sur des campus loin de toute animation. Désormais, ce sont les centres des villes qu’ils lorgnent. Et les quartiers anciens des villes, souvent historiques, retrouvent une seconde jeunesse. Peu importe qu’il n’y ait pas d’ascenseur dans l’immeuble et que l’escalier soit en colimaçon, l’essentiel étant d’être proche des cinémas, des bars…Le bailleur qui se positionne sur des petites surfaces de cœur de ville n’aura donc aucun souci pour le louer. L’idéal est de faire un bail meublé étudiant dont la durée minimale est ramenée à 9 mois. Attention toutefois à ne pas surlouer la petite surface. Depuis le 1 er janvier 2012, il existe une taxe sur les micrologements d’une surface inférieure ou égale à 14 m² louée à une valeur supérieure au loyer de référence fixé à 40 €/m² hors charge en zone A, que la location soit meublée ou non. Cette taxe varie de 10 à 40% sur le loyer brut selon que l’écart est inférieur à 10% ou supérieur ou égal à 90% . Ainsi pour un loyer brut de 600 € pour 12 m², le loyer qui est de 50 €/m² dépasse le seuil de référence. L’écart entre le loyer et le plafond est de 25% (50-40) :40. La taxe est alors de 18%, soit 108 €(18%x600 €). L’autre opportunité consiste à louer à plusieurs colocataires en faisant signer une caution solidaire. Opter pour une résidence neuve classique Dans le cadre du dispositif Scellier classique loué 9 ans ou intermédiaire loué 15 ans dans la limite d’un achat de 300 000 €, d’un prix de vente au m² plafonné et de loyers également plafonné avec en outre, pour le Scellier intermédiaire le respect de conditions de ressources des locataires, le propriétaire bailleur peut investir dans du neuf BBC tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 13% en Scellier classique ou 21% en intermédiaire. Dans ce dernier cas, le bailleur profite également d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Reste que l’investisseur dans le neuf n’est aucunement obligé de souscrire au dispositif Scellier. Il peut alors pratiquer un loyer libre.Rechercher une résidence étudiante et le dispositif Scellier Bouvard La résidence étudiante, compte tenu du manque d’offre de qualité en matière de logements destinés aux étudiants peut s’avérer un bon placement. Là encore, il faut veiller à la qualité de l’emplacement donc proche des transports et dans un quartier animé. Par rapport au Scellier traditionnel, le Scellier Bouvard dit aussi Censi Bouvard , sous réserve d’investir dans une résidence avec services, en l’occurrence étudiante, permet une réduction d’impôt de 11% à la quelle s’ajoute la récupération de la TVA. Autres points forts : pas de plafond de prix au m² , pas plus que de plafonds de loyers. Quelques contreparties néanmoins : louer 9 ans et signer un bail commercial d’au minimum 9 ans avec un exploitant chargé de l’exploitation de la résidence (recherche du locataire, encaissement des loyers, entretien) et du versement d’un loyer garanti quel que soit le taux d’occupation de la résidence. La nécessité de choisir un gestionnaire spécialisé s’impose. Se renseigner aussi pour savoir si la résidence est ouverte à des stagiaires ou à de jeunes travailleurs, ce qui se pratique de plus en plus et assure une occupation encore plus soutenue de la résidence. Ce type d’investissement rapporte aujourd’hui autour de 4% hors avantage fiscal. Et correspond à une bonne diversification patrimoniale.

Résiliation du bail commercial et protection des créanciers inscrits

04/29/2012 17:52:00

Résiliation du bail commercial et protection des créanciers inscrits

Le bail commercial est l’un des principaux éléments constitutifs du fonds de commerce du locataire. Les créanciers du locataire qui souhaitent se protéger des défaillances de leur débiteur peuvent prendre une sûreté sur le fonds de commerce. Ils sont appelés les « créanciers inscrits » et bénéficient d'une protection particulière.

En vertu de l’article L 143-2 du code de commerce il est obligatoire de notifier aux créanciers inscrits la résiliation du bail commercial.

En effet, cet article dispose que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

L’objectif de cette notification est d’informer ces créanciers prudents du risque de disparition de l’un des éléments essentiels du fonds de commerce.

La jurisprudence a donc eu l’occasion de préciser que l’obligation de notification s’applique quelle que soit la nature de la résiliation (amiable ou judiciaire), y compris lorsque la résiliation intervient après renonciation du mandataire de justice chargé de la procédure collective du locataire à poursuivre le bail.

Seule la résiliation par le preneur à l’issue d’une période triennale n’est pas soumise à cette obligation de notification.

Afin de préserver les droits des créanciers inscrits, la notification doit répondre à des conditions particulières en termes de contenu et de délai. En outre, le défaut de notification n’est pas sans conséquence.

1- La notification aux créanciers inscrits

Ainsi qu’il est prévu par le code de commerce, la notification doit être faite au domicile du créancier tel qu’il figure sur l’inscription du privilège au greffe du Tribunal de Commerce.

Cette obligation incombe au bailleur qui, s’il ne la respecte pas, sera seul comptable des conséquences de ce défaut (voir §3).

Cette obligation de notification vaut pour les créanciers inscrits et les créanciers subrogés dans les droits du locataire, si la subrogation est inscrite en marge de l’inscription du privilège.

D’un point de vue pratique, il faut demander au greffe du Tribunal de Commerce au sein duquel est enregistré le locataire l’état des privilèges et nantissements. Ce document mentionne les noms et adresses de tous les créanciers inscrits.

Naturellement, et afin d’éviter toute difficulté, il faut demander ce document à la date la plus proche de la notification. En effet, c’est au jour de la notification qu’il est possible de déterminer qui sont les créanciers inscrits qui doivent donc être destinataires de la notification.

La notification peut intervenir par tout moyen. Toutefois, il est admis qu’elle intervienne par voie d’huissier en cas de demande de résiliation judiciaire. En tout état de cause, l’acte extrajudiciaire reste moins contestable. Il est en outre de nature à attirer l’attention du créancier inscrit.

Sur le fond, la notification doit mentionner clairement la résiliation du bail, mais le motif de cette résiliation n’a pas à être mentionné.

Quant à la date à laquelle la notification doit intervenir, les règles sont les suivantes :

- Pour la résiliation amiable, la notification doit intervenir avant l’accord de résiliation ou juste après. Seuls les créanciers inscrits avant l’accord des parties sur la résiliation sont rendus destinataires de la notification.
La résiliation ne peut pas devenir définitive avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la notification.

- Pour les autres cas de résiliation, la notification doit intervenir au moment de l’engagement de la procédure judiciaire et, en tout état de cause, un mois avant le jugement.
De façon générale, la demande en résiliation (par le biais d’une assignation ou de conclusions reconventionnelles) est dénoncée aux créanciers inscrits en même temps qu’elle est signifiée au locataire.

En cas d’oubli, la régularisation n’est possible que pour autant que le délai d’un mois jusqu’au jugement peut être respecté.

Seuls les créanciers inscrits avant la demande en justice du propriétaire sont rendus destinataires de la notification.

2- Les effets de la notification

La notification vaut mise en demeure, à l’égard des créanciers destinataires, d’exécuter les obligations résultant du bail, en lieu et place de leur débiteur, dans un délai d’un mois à compter de la notification, afin de permettre la continuation du bail commercial.

Ce délai d’un mois est soumis aux articles 640 et 642 du code de procédure civile, selon lesquels, notamment, le délai expirant un samedi est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

La notification reçue ne met aucune obligation à la charge du créancier inscrit.

En revanche, elle lui permet d’agir auprès de son débiteur pour le contraindre à régulariser la situation vis-à-vis de son bailleur, pour obtenir une autre garantie, mais aussi, le cas échéant, de faire valoir sa défense contre la demande de résiliation.

Cependant, les créanciers inscrits ne peuvent pas demander des délais de paiement, ni la suspension de la clause résolutoire.

À défaut d’avoir offert de suppléer aux carences du locataire pendant ce délai d’un mois, les créanciers inscrits ne pourront plus interjeter appel du jugement constatant la résiliation.

La notification aux créanciers inscrits ne modifie pas les rapports entre le bailleur et le locataire. Ce dernier ne peut donc se prévaloir des délais accordés aux créanciers inscrits pour exécuter ses propres obligations.

La mise en vente du fonds de commerce, par les créanciers inscrits, n’interdit pas au bailleur de poursuivre la résiliation du bail.

3- Les conséquences du défaut de notification

La notification est une obligation qui ne bénéficie qu’au créancier inscrit.

C’est pourquoi, à défaut d’avoir reçu cette notification, la résiliation du bail leur est inopposable.

C’est également pour cette raison que les créanciers inscrits sont seuls à pouvoir se prévaloir du défaut de notification.

En l’absence de notification, les créanciers inscrits peuvent faire tierce opposition à la décision prononçant la résiliation et exiger le maintien du bail. Le délai pour faire cette tierce opposition est de 5 ans, ce qui fait peser un risque sur le nouveau bail qu’aurait consenti le bailleur.

En effet, si la juridiction déclare la résiliation inopposable aux créanciers du preneur, cette décision entraînera rétractation automatique de la décision relative à la résiliation à l’égard de toutes les parties à l’instance initiale. En effet, les deux décisions sont inconciliables et seule l’une des deux peut être exécutée.

Par conséquent, le bail résilié sera à nouveau applicable et le locataire pourra réintégrer les lieux.

Les créanciers inscrits peuvent également poursuivre la vente forcée du fonds de commerce à titre de réalisation de leur privilège.

Enfin, ils peuvent demander des dommages-intérêts au bailleur qui ne les a pas informés de la résiliation. Il faut toutefois que ce défaut d’information résulte d’une faute et non d’une erreur invincible.

Victoire de Bary
Avocat Associé

la difficulté des gens à payer leurs dettes

04/29/2012 17:48:00

Banques et Assurances RECOUVREMENT

Un CRI d'alarme pour mesurer la difficulté des gens à payer leurs dettes

C'est une première en France. La société de recouvrement de crédits Contentia, en partenariat avec l'université Lille I, publie le premier indice du « climat du recouvrement » en France. Les difficultés des gens à rembourser leurs dettes n'ont jamais été aussi importantes.

On connaissait les chiffres du surendettement en France : 232 481 dossiers de surendettement ont été déposés à la Banque de France en 2011 (22 408 dans le Nord - Pas-de-Calais). C'est 12 500 cas de plus que l'année précédente. On connaissait aussi le taux moyen d'endettement des ménages (30 600 euros), en augmentation permanente. Mais ce que l'on ne savait pas, c'était la capacité des gens à rembourser leurs dettes. En chute constante, elle. « Un baromètre autour de neuf critères » Dans le contexte actuel de crise économique et de discours récurrents sur la baisse du pouvoir d'achat, cette statistique, reflet réel de la dégradation de la situation économique des ménages, paraît indispensable. C'est ce que vient de réaliser Contentia, la filiale du Groupe 3 Suisses International, spécialisée dans le recouvrement de crédits, en partenariat avec le master d'ingénierie statistique et numérique de l'université Lille I. Le Contentia Recovery Index (CRI) est le premier instrument de mesure jamais réalisé sur le « pouvoir de remboursement des impayés en France ». « Nous nous apercevons depuis plusieurs années que notre capacité à recouvrer l'argent de nos clients est de plus en plus difficile,explique Philippe Lorthioir, directeur administratif et financier de Contentia. Nous avons réalisé un baromètre autour de neuf critères. Quatre d'entre eux sont des dettes moyennes, c'est-à-dire les montants moyens des impayés dans nos principaux secteurs d'activité : la téléphonie, le crédit à la consommation, l'assurance et l'énergie. Secteurs très représentatifs des dépenses des Français. D'autres données concernent les capacités de remboursement, les taux de surendettement, etc. » À partir de tous ces critères a été mis en place, en septembre 2010, un indice sur une base 100. « Depuis cette date, l'indice baisse régulièrement, ce qui signifie que la capacité des Français à faire face à leurs impayés baisse. » Fin mars, l'indice est tombé à 89,3, un record. « En deux ans, la dette moyenne en crédit consommation a augmenté de 18 %, passant de 3 746 à 4 040 euros. Dans la téléphonie, l'augmentation est de 14 % (créance moyenne de 379 euros). Dans l'assurance, elle a bondi de 36 % (créance moyenne de 552 euros). » En parallèle, le nombre, non communiqué, de plans de redressement personnels, le dernier recours des tribunaux, a explosé. « Et nous craignons que cet indice n'anticipe une nouvelle dégradation à venir. » Le CRI a été lancé, espérons qu'il sera entendu. •

PAR JEAN-MARC PETIT

La Voix du Nord

Le conflit entre locataire et propriétaire dégénère

04/20/2012 11:40:00

Le conflit entre locataire et propriétaire dégénère

Grosse agitation

mardi soir, vers 19 heures, à la résidence les Vieux-Cyprès, à la Rose à Marseille (13e). Un propriétaire mécontent à cause de plusieurs loyers impayés est venu réclamer des comptes à son locataire.

La discussion a rapidement dégénéré

en dispute et le locataire, hors de lui, a cassé les rétroviseurs de la voiture du proprio à coups de crosse de son fusil de chasse avant de tirer un coup de feu en l'air.

Un équipage de la Bac est rapidement intervenu et a interpellé le locataire récalcitrant.

Il a été placé en garde à vue dans les locaux de la brigade de répression d'atteinte aux biens (BRAB) de la sûreté départementale.

Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés par le locataire ?

04/19/2012 21:57:00

Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés par le locataire ?

En cas d’impayés, il est préférable pour le propriétaire d’agir rapidement, car la procédure est très longue, si cela doit aller jusqu’à l’expulsion du locataire.

Etape 1 : un commandement de payer par huissier

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette locative et le coût du commandement de payer.

Etape 2 : assignation en référé et audience devant le tribunal d’instance

Le propriétaire (bailleur) demande alors devant le tribunal la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, en cas de refus de départ volontaire de ce dernier.

Si le locataire ne respecte pas une seule échéance, le propriétaire peut débuter les démarches d’expulsion sans passer de nouveau devant un juge.

Etape 3 : procédure d’expulsion par l’huissier et éventuellement la police

Une copie de ce commandement doit être adressée par l’huissier au préfet.

La mise en œuvres des expulsions est interdites entre le 1er novembre et le 15 mars, sauf si le relogement des occupants dans des conditions respectant l’unité et les besoins de la famille. Bruno Axel TRAESCH - Avocat